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第107章 中原地产的美女总监（第1页）

田毅在君悦酒店床上恢复元气，毕竟和高盛承销团的博弈死了大量脑细胞，但老天爷都不想让他休息，眼睛都还没有睁开就被廖威拉了起来，在廖威的不断骚扰下，几分钟洗漱完成，就径直被拖上车，来到了皇后大街“华人行”大厦港陆创投的作战会议室。一落座，他与廖威便一同将目光聚焦在香港团队带回的调研报告上。这份报告精细地将全港划分为17个价值网格，每个网格都标注着三重关键的数据维度：

1.现金流模型：依据差饷物业估价署提供的数据，详细计算出屯门、元朗等新界区域的租金回报周期。数据显示，新界区域平均为7.2年，而港岛核心区则达到12.6年。

2.政策敏感度：报告特别标红了未来五年地铁延长线辐射区域，像洪水桥新发展区，其土地溢价预估值高达38%。

3.风险对冲系数：着重筛选出屋苑中政府公屋占比超30%的混合社区。此类社区能够利用公屋稳定的人口结构，有效对冲经济波动带来的风险。

“香港屯门、天水围、东涌三区共有43个屋苑符合我们的扫货标准，均价4123港币尺，空置率超40%。”郑伟一边说着，一边拿起红色马克笔，在报告上圈出关键数据。他继续说道：“香港公屋轮候人数突破9.8万，然而劏房均价却同比上涨了19.7%。”

“咱们为什么专挑这种没人要的老破小啊？买几个豪宅不是更方便？”廖威满脸疑惑，一边在地图上画圈，一边忍不住问道。

“这很正常。”田毅一心专注于资产转移策略“今年的香港房价正处于快速上涨阶段。贫民住宅由于总价相对较低，刚需购房需求旺盛，在市场上行期价格上涨的弹性较大，投资回报率可能更高。相比之下，豪宅市场经过多年发展，价格基数较高，上涨空间相对有限。而且，贫民住宅的租户群体通常以普通居民为主，租赁市场需求稳定，租金回报率相对较高且稳定。购买贫民住宅用于出租，可以获得较为稳定的现金流收入。豪宅的租金虽然高，但空置率可能相对较高，综合考虑租金回报率未必有优势。”

“买楼可不是选妃，我们就是要找这种看似平凡，实则毛孔里都渗着现金的‘丑女’。”田毅拿起激光笔，精准地圈定屯门悦湖山庄，继续说道，“根据团队资料同步计算：该屋苑于1987年建成，若拆除原有间隔墙改为劏房，单位数量可增加173%。再配合我们那边家具厂定制的微型组合柜，年租金现金流可提升至1870万港元。”

就在田毅向廖威解释之际，郑伟递上一份档案资料，说道：“中原地产亚太董事总经理亲自接单，他们最顶尖的资产配置专家正在候场。”

田毅微微松了松领带，目光落在郑伟手上整理的档案上。档案显示，中原地产客户总监陆嘉怡，30岁，离异，毕业于剑桥大学地产金融专业，拥有硕士学位。她经手的大宗交易金额超50亿港元，档案照片中的她，丹凤眼透着如冷兵器般锐利的锋芒。

“中原地产盯上咱们了，派了个王牌女总监来对付。”郑伟突然插口提醒道。

“嘿嘿，还挺漂亮的……少妇。”廖威的喉结不由自主地滚动了一下。

田毅轻轻用脚踢了廖威一下，调侃道：“香港人总喜欢玩这种把戏，美人计。走吧，去会会这个让我们廖公子看照片就心动的……少妇。”

而此时，中原地产特别危机应对小组早已启动「红粉计划」。该小组通过土地注册处实时监控系统，提前48小时便锁定了田毅的需求，同时也锁定了这批总价1.2亿港元的房产。

（在此说明一个数据：香港使用的是英制单位，通常来说，1平方英尺约等于0.0929平方米，也就是说，香港大约10.764平方尺是一平米。例如，4123港币尺换算后约等于港币一平米。）

（2004年，香港停止了廉价房屋计划，并逐年压缩商品房的土地供应，导致房屋供需紧张。按照预估，那时候香港平均房子面积应该在60-70平方米，此处统一按照60平方计算。）

众人在屯门悦湖山庄见到了陆嘉怡。这女人脚踩十厘米高跟鞋，行走间却如履平地，以中原地产资产重组总监的身份优雅现身。她特意将普拉达公文包换成广州产的仿款，这一细节被心思敏锐的田毅尽收眼底——她在刻意淡化自己的精英人设。一坐下，陆嘉怡便解开香奈儿粗花呢外套，露出锁骨下方若隐若现的玫瑰纹身。

“田总，廖总。”陆嘉怡指着一份发黄的户型图，说道，“你们看，这套实用面积六十三平，单价不到五千，跟成都奶茶店三个月租金差不多。”

田毅刚准备开口详细询问，陆嘉怡突然弯腰去捡钥匙，低胸衬衫领口里的柔软上瞬间露出一串不知何种文字的刺青。这个动作让廖威的喉结又不受控制地滚动了一下。

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“陆小姐，我听说屯门悦湖山庄被称作‘穷人的海景房’？”田毅翻开泛黄的楼书，说道，“1997年有个福建客在这里买下整层12户，现在月租还不够支付管理费。”

陆嘉怡抿嘴一笑，将戴尔LatitudeD800笔记本电脑转向田毅两人，说道：“田总，我明白你在考虑空置率，但这里比铜锣湾礼顿道的商住两用楼，空置率低12个百分点。”

“数据漂亮得跟陆小姐的妆容似的。”田毅用钢笔尖轻轻戳着报表上的租金回报率，说道，“但您把物业管理费算进运营成本，却漏了这几十年楼龄的维护费。”

陆嘉怡闻言，轻轻拍了拍手，一个模样如小白花般的女助理走进来，打开投影仪对准窗帘，说道：“两位请看，这是中原刚研发的楼宇生命值算法。”只见三维模型在幕布上缓缓旋转，绿色数据流显示建筑剩余寿命62年，然而旁边却用极小字体标注着“不含地质灾害变量”。

廖威刚要叫好，田毅突然掏出一台诺基亚7650手机，说道：“巧了，我司工程师也做了个模型。”手机屏幕亮起鲜红的数字：47.3年。田毅接着说道：“算上深圳过来的河泥沙淤积导致的地基沉降，这楼可能挺不过2040年。”

廖威的脚尖在桌下碰了碰田毅，眼睛却依旧盯着陆嘉怡的低胸衬衫领口，说道：“田哥，人家中原的数据模型毕竟专业......”话音未落，陆嘉怡突然倾身给两人斟茶，Dior真我香水的尾调轻轻扫过廖威的鼻尖，柔声道：“廖总要是今天签意向书，我让法务部把车位都换成连号。”

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