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731交谈（第1页）

接过工作人员递过来的茶，总理摆了摆手:“你先出去吧，把办公室的门帮我们关好，如果谈的时间晚了，替我们准备宵夜。”

听到总理的讲话，金帅和雷明宇都明白了，今天晚上的谈话不仅很重要，而且时间还会很长。

“经过十天的艰苦工作，你们分别都拿出了方案的初稿，今天我们先小范围的讨论一下，你们两个谁先来?”

“还是请金帅同志先来吧，毕竟他们是从美国留学回来的，代表着西方最先进的金融理论水平。”

总理点了点头:“那好吧，我们就先听听金帅同志的方案吧。”

金帅笑了笑从包里掏出来的材料，如果按照官场里的规矩，应该是谁的官大谁先讲话，但总理点名了那就是另外一回事了。

经过十天的工作，金帅对一些数据烂记于心，自己研究出来的东西自然是非常熟悉了，再加上金帅的口才很好，讲起话来抑扬顿挫很有感染力。

虽然总理在金帅汇报时，不时的插话问上几句，但雷明宇却一句话也没讲，只是奋笔疾书认真的记录下金帅方案里的重点。

金帅汇报完了，笑着说道:“我们这个方案只是个初稿，可能有些地方还不是很成熟，也算是抛砖引玉吧，还希望能够得到总理和雷行长的指点。”

总理和雷明宇相视了一眼同时笑了，看的出来，这两个人的关系不错，否则他们不会有这种表现。

“今天我们只是小范围的聊一聊客气话就不要讲了，下面请明宇同志谈一谈他们的方案。”

办公室里响起了雷明宇那略带沙哑的声音，从他发黄的右手食指和中指就可以看得出来，雷明宇制定的这份方案费了不少功夫，也是用烟熏出来的。

金帅认真听着雷明宇的方案，脑子在急速的运转着，一边记录一边对比这两个方案的优劣，并从中找出了哪个地方可以互相取长补短。

总理刚才讲过，金帅制定的这份方案代表着西方最先进的金融理论，而雷明宇制定的这份方案，同样代表着国内金融界最先进的水平，如果说金帅是在创新的话，那么雷明宇就是在务实了，金帅这个时候才明白，总理为什么会组织两个班子共同制定这个方案，只有把创新和务实有效地结合起来，才能够起到事半功倍的作用。

“虽然我不是很懂金融，但从你们刚才的汇报当中，我也可以听得出来，你们制定的这两个方案各有所长，下面我们就具体的讨论一下。”

“金帅同志，”雷明宇笑了笑开始讲话了:“你制定的这份方案里提到了一个很重要的问题，如果要应对美国接连不断地的量化宽松政策，必须要加快发展实体经济，用实体经济壮大国民经济，对于这个问题，我基本持赞成态度，但问题是，房地产经济也不能排除在实体经济之外吧?”

对于这个问题，金帅可是做了深入的研究，他目前在花都市大力整顿房地产市场，就很好的说明了这个问题。

“雷行长说的很对，实体经济中确实不能把房地产排除在外，但我们必须要掌握好一个度。房地产经济从来不是飘在空中的祥云，而是百层高楼起于地基，确切的说，房地产的地基是实体经济，只有地基牢固了，我们的经济大厦才能百年不倒。”

看到雷明宇眉头微皱，金帅笑了笑，继续说道:“在这一点上，有两个最为典型的例子，其中一个是美国的底特律房地产发展情况。底特律原本是美国五大工业区的汽车城，随着美国汽车工业的衰退，当地的实体经济也随之完全崩溃，两年前当地普通住宅的价格大约在八至十四万美金左右，约合人民币五十到一百二十万，而现在却只值几千到一万美元不等，房价的急剧下跌，造成的严重后果就是，银行因大笔贷款收不回来而破产倒闭，没有了资金的支持，实体经济的恢复更加无望。”

对于这件事情，雷明宇自然是很清楚了，银行也曾经组织过一些专家进行过讨论，但至今都没有找出一个解决问题的办法来。

“刚才我举的是美国的一个例子，现在我再讲一下我们国内的，西北的石油城银山市，曾经是我们国家第一大石油工业基地，但随着石油资源的枯竭，当地实体经济已经瓦解，房价在全国房地产泡沫大潮中不升反降，现在一平米不过只有百十元左右，虽然这两个城市的例子比较特殊，但都说明了一个道理，即从长期的观点来看，房地产经济的演化结果必然要与实体经济相匹配，这就是我刚才所说的房地产经济的基础是实体经济。”

看到总理投来了鼓励的目光，金帅继续说道:“那么我们国家的房地产经济已经演变到了什么程度呢?国务院发展研究中心给出了这样一个数据，去年年底，全国累积住房存量达到了2.2亿套，而按照城市常住的家庭人口计算，户均为1.22套，显然已经供过于求。”

雷明宇想了一下说道:“你只提出了城市的常住人口，但有没有考虑到大批进城的农民工呢?”

为了制定这套方案，金帅对这方面的数据可是掌握得非常清楚，听到雷明宇提出的疑问，胸有成竹的说道:“按照国务院发展研究中心的统计，进城农民工大约为2.4亿左右，按全国城市户籍人口6.9亿的数据，户均3.13人，那么所需要的住房不过才0.76亿左右。如果进城农民工的住房条件略低于城市平均水平，比如居住面积只有目前平均的23，那只需要0.5亿套住房。也就是说我们目前的住房，不仅够城市居民的居住，多出来5000万套左右，完全可以满足进城农民工的住宅需求。”

“那么你的意思就是说，我们现在的住房完全可以满足需求了?”

金帅点了点头:“无论按照什么样的数据，目前的住宅房都已经过剩，除此之外，我们还有大量的小产权房未在统计范围内。在有星市，小产权房的面积几乎占到全市的半壁江山。根据研究资金来源于房产商的reico工作室估算，最近五年间小产权房建筑面积约7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8，完全可以满足近800万1300万户进城农民工的住房需求。这样看来，进城农民工实际所需的住宅房满打满算最多不会超过3000万套。而目前每年住宅房竣工面积约8亿平方米。如果按每套住宅80平米计算，住宅房的新增产能每年至少有1000万套。这就意味着，只需要3年的时间，所谓城镇化的过程就可以完成。要知道，毕竟留守农村几乎都为老弱病残，2.4亿进城农民工必然是最后的城镇化对象。”

总理点了点头:“要是按照你这样的说法，是不是意味着我们目前建设的住房，完全可以满足需求，那为什么房价还在一个劲的上涨呢?”

“从目前的情况来看，房产的供给是足够了，但需求却不是那么容易创造的。房产的有效需求在于人们具有足够的购买能力，这种购买能力则需要人们具有足够的收入条件。很多人以为，既然有数亿的进城农民工，他们必然都会成为房产经济继续持续下去的有效支撑力量。但理想很丰满，现实却很骨感，很多城市的空置房按照目前的人口增长速度，都需要至少5年以上，乃至于十几年的时间来消化，原因在于大多数的普通市民或居民并不具有购房的经济能力。”

总理和雷明宇相互看了看，同时意识到金帅所讲的已经进入到分配方面的深层次上了。

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